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工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)過渡到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的時(shí)代，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是大發(fā)展的趨勢，需要大量資金的需求，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要投融資，需要金融和資本的支持，需要金融的創(chuàng)新模式，這是第二個(gè)結(jié)論。
主持人：下面論壇主題是工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢與困境。演講的各位嘉賓上臺(tái)。
香港太平洋投資顧問有限公司ceo賈臥龍博士、清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁商會(huì)的彭銳博士、還有聯(lián)東u谷營銷策劃的賀思學(xué)副總裁、北京均豪物業(yè)的于慶新總經(jīng)理、天房集團(tuán)的徐義剛副總經(jīng)理、香港快威科技有限公司董事長任德華董事長。
主持人：這個(gè)板塊是本次論壇的一個(gè)最后板塊，當(dāng)然也是一個(gè)高潮板塊。這個(gè)板塊主要的議題討論一下工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢和困境。非常感謝賈博士剛才給我們帶來的激情演講，為大家?guī)淼睦玫南?。錢從哪兒找？在這樣的大環(huán)境下，聽到這個(gè)激情的演講很振奮人心。
我再給大家介紹一下嘉賓，右手邊開始，賀總、徐總、彭博士、賈博士、任總、于總，最后一位是陳總。我和于總歸為一類了，應(yīng)該屬于服務(wù)商的級(jí)別，可以說在會(huì)場的嘉賓是濟(jì)濟(jì)一堂，是來自各方的代表，一同來探討工業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)在中國的發(fā)展趨勢和我們發(fā)展的困境，我很想聽到我們工業(yè)園區(qū)的開發(fā)者聯(lián)東集團(tuán)賀總這邊的說詞，我聽到賀總的演講，工業(yè)地產(chǎn)在這個(gè)園區(qū)操作有五六年的時(shí)間了，產(chǎn)業(yè)定位逐漸明晰化，從工地產(chǎn)往產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)階段跨越的時(shí)候，這種集群效應(yīng)在聯(lián)東u谷是如何形成的呢？第二個(gè)問題也提給賀總，聯(lián)東u谷向來以招商成功以行業(yè)內(nèi)成名，請(qǐng)您解讀一下如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)成功招商的？
賀思學(xué)：我覺得聯(lián)東u谷從開始到現(xiàn)在摸著石頭過河，形成生物制藥、電子信息、加工制造為核心的產(chǎn)業(yè)聚集。我一直在想一個(gè)問題，像賈博士說的，不同的園區(qū)，什么樣的區(qū)域、什么樣的環(huán)境，什么樣的配套資源適合園區(qū)的開發(fā)很重要，像賈博士碩士說的以制造業(yè)為主的園區(qū)是以交通資源為主的，因?yàn)樗写罅康膫}儲(chǔ)空間，聯(lián)東u谷開發(fā)這么多年，其實(shí)前期也是摸著走，但是通過產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，包括我們所在的區(qū)域，在金橋產(chǎn)業(yè)區(qū)域等等，本身大環(huán)境就在轉(zhuǎn)移過程當(dāng)中，也給我們指明了方向，很多入園的企業(yè)也不見得非要入園到亦莊園區(qū)，大的產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型給我們起了很好的引導(dǎo)作用，到目前為止，130家企業(yè)都是以高科技為主的企業(yè)。
進(jìn)來以后，我們?cè)诜?wù)上，我們集團(tuán)公司也看出，傳統(tǒng)的物業(yè)就是保率、保潔、保安、保修這個(gè)傳統(tǒng)的服務(wù)，我們下一步想加強(qiáng)大其他的服務(wù)，好企業(yè)來的以后如何留得住這個(gè)企業(yè)，如果你以租賃為主，如何在三年之內(nèi)把企業(yè)維護(hù)好和管好，我覺得這提供了一個(gè)平臺(tái)，我想通過這個(gè)服務(wù)體系的打造，因?yàn)槲覀兺瞥鲆粋€(gè)新政策，以老帶新，這就建立在一個(gè)很好的平臺(tái)上，就是把客戶維護(hù)好。所以我們招商團(tuán)隊(duì)從人員來說，我們?nèi)藛T規(guī)模非常大，一共有60個(gè)人，就是以服務(wù)提升產(chǎn)品的品質(zhì)來吸引客戶、留住客戶。
主持人：非常感謝，賀總回答了兩個(gè)問題，第一產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展或者是集群效應(yīng)的形成要受大的產(chǎn)業(yè)環(huán)境的影響和大趨勢的影響，亦莊給了我們這樣一個(gè)環(huán)境和氛圍，第二點(diǎn)是配他的逐步提高。
請(qǐng)于總給大家監(jiān)督一下，剛才非常專業(yè)的演講，特別是講工業(yè)園區(qū)的運(yùn)營方面，您提到三個(gè)方面，并且把這個(gè)概念從資產(chǎn)管理跨越到了設(shè)施管理環(huán)節(jié)。我留意到，于總的解讀始終是用一些跨國公司和500強(qiáng)的范例解讀的，是不是我們的主要客戶圍繞著一些頂級(jí)公司呢？對(duì)于像聯(lián)東u谷這樣本地的開發(fā)商，是不是有推廣的困難？是不是大家的意識(shí)還沒有到這個(gè)階段呢？
于慶新：您說的這也是我在中國比較困惑的問題，談到服務(wù)的時(shí)候，跨國企業(yè)或者是成熟的園區(qū)是比較容易接受的，對(duì)他們來講這是一個(gè)很熟悉的過程，不需要很困惑的理解，但是在國內(nèi)還比較陌生，但是實(shí)際上解讀開來，比如說在園區(qū)中，我們大家最關(guān)注的問題就是產(chǎn)業(yè)集聚如何形成？很多時(shí)候往往急功近利，很多時(shí)候想打造一個(gè)高科技產(chǎn)業(yè)園，但是產(chǎn)業(yè)在引入當(dāng)中不是這么嚴(yán)格的區(qū)分的，這樣的結(jié)果是園區(qū)在后續(xù)的發(fā)展過程當(dāng)中很難形成產(chǎn)業(yè)基區(qū)，就是使每一個(gè)入園的企業(yè)和園區(qū)的關(guān)系非常脆弱，這種脆弱使它的經(jīng)營無法可持續(xù)和健康，還有您有沒有很好的產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，但是中國沒有細(xì)化到這種程度，但是你沒有足夠的產(chǎn)業(yè)包，沒有強(qiáng)化行政服務(wù)中心，而弱化的是產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心，我相信這個(gè)園區(qū)如果成功了也是短期的，不健康的。
如何改變現(xiàn)狀？我相信經(jīng)過一段時(shí)間，當(dāng)開發(fā)企業(yè)更熟悉客戶的需求，特別是更熟悉客戶的潛在需求，現(xiàn)在有一些比較大的企業(yè)比如說海爾做了溝通，這些客戶在這方面的意識(shí)在這方面變得很強(qiáng)了，并不像我們想象的那樣非常遙遠(yuǎn)。
主持人：還有一個(gè)問題，在天津有很多鎮(zhèn)一級(jí)的開發(fā)公司開發(fā)大量的廠房，比如說某一個(gè)區(qū)、某一個(gè)鎮(zhèn)，據(jù)我所知，這一個(gè)鎮(zhèn)級(jí)的開發(fā)公司興建的工業(yè)廠房的體量在 150萬方以上，這么龐大的一個(gè)數(shù)字，我相信我們數(shù)字的專業(yè)資質(zhì)對(duì)于資產(chǎn)管理也好、對(duì)于設(shè)施管理也好都有能力，針對(duì)這樣鎮(zhèn)一級(jí)的開發(fā)公司，您可以給我們簡單概括一下，像我們這樣的專業(yè)服務(wù)，能把這樣的專業(yè)園區(qū)經(jīng)營管理推上什么樣的水平呢？
于慶新：通常碰到這樣的園區(qū)的時(shí)候，我通常做的是幫助這家公司做一個(gè)資產(chǎn)管理的模塊，大多數(shù)時(shí)候，開發(fā)商更愿意借助的是招商部門或者是投資部門，但是誰在關(guān)心整個(gè)資產(chǎn)管理部門，就是cre的部門？第二步在服務(wù)產(chǎn)業(yè)需求方面，應(yīng)該設(shè)計(jì)和它相應(yīng)的服務(wù)，這樣使客戶的投訴降低，客戶滿意度高了，它在這里的生產(chǎn)、制造和產(chǎn)業(yè)生命會(huì)比較好。第三就是幫助他在園區(qū)內(nèi)的政府指標(biāo)，比如說在北京市有三個(gè)園區(qū)，就是北京市列為生態(tài)環(huán)保園區(qū)，我是它的環(huán)保顧問，政府比較關(guān)這部分，比如說gdp的能耗情況和安全防范的情況，如此方面達(dá)到政府的要求。大家也知道，國家高新司在搞一個(gè)世界園區(qū)，這里面有一個(gè)高的管理模式，就是達(dá)到相應(yīng)的高級(jí)管理標(biāo)準(zhǔn)，我相信能夠做到各方面都滿意的時(shí)候，我相信這個(gè)園區(qū)應(yīng)該是健康的，也應(yīng)該是有競爭力的園區(qū)。
主持人：賀總對(duì)于總剛才說的設(shè)施服務(wù)有什么感覺，比如說你是開發(fā)商的代表，是接觸一線的企業(yè)，就于總的回答，您認(rèn)為一般性的企業(yè)在設(shè)施服務(wù)和物業(yè)管理方面應(yīng)該是怎樣概括的。
賀思學(xué)：我覺得于總說的非常有道理，現(xiàn)在說經(jīng)濟(jì)環(huán)境不是很好，很多住宅開發(fā)商和家上開發(fā)商都在比拼價(jià)格，我們心里也沒有底，我覺得應(yīng)該提升品質(zhì)，產(chǎn)品品質(zhì)自身一定要提高，產(chǎn)品的價(jià)值一定要把價(jià)格溢價(jià)的空間做出來。第二個(gè)就是于總說的，最關(guān)鍵要提升服務(wù)。你看除了世界500強(qiáng)企業(yè)來園區(qū)以后第一個(gè)問題，就是享受什么樣的政策，第二個(gè)問題是你能給我體現(xiàn)什么樣的服務(wù)，我想對(duì)于園區(qū)來說一個(gè)是把品質(zhì)做得精益求精，第二重中之重是做好管理符號(hào)，除了日常的“四?！?以外，應(yīng)該提供一些其他的服務(wù)，比如說托管服務(wù)等一些增值服務(wù)。
于慶新：很多人把服務(wù)當(dāng)成一種噱頭，服務(wù)好了、政府滿意了客戶滿意就行了，其實(shí)物業(yè)管理直接支持的就是增值。我舉一個(gè)典型的類別，就是孵化器管理，孵化器管理都是政府呼聲很高，有一個(gè)地方建了200萬平方米的孵化器，但是投資者角度又不愿意建，因?yàn)榉趸魍顿Y回報(bào)價(jià)格低。其實(shí)硅谷的孵化器價(jià)格是高于商業(yè)價(jià)值的，很多人關(guān)心入住孵化器的成活率，成活率提高才有意義，而不是單單看價(jià)格。就是在孵化器當(dāng)中就是能否有針對(duì)性的提供孵化服務(wù)，特別是防范企業(yè)促使，如果你可以把企業(yè)猝死的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避掉是會(huì)成功的。我想服務(wù)不是一個(gè)口號(hào)，是支持物業(yè)增值的一個(gè)很重要的點(diǎn)。
主持人：于總從工業(yè)園區(qū)的服務(wù)商角度給我分析了一下。我記得上個(gè)月《中國工業(yè)地產(chǎn)白皮書》報(bào)告當(dāng)中，提到一個(gè)觀點(diǎn)，就是現(xiàn)在在中國的工業(yè)地產(chǎn)投資商和開發(fā)商正在轉(zhuǎn)型，向運(yùn)營商和綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)變，下一輪的轉(zhuǎn)變是什么？下一輪的轉(zhuǎn)變是地產(chǎn)的綜合開發(fā)商，也就是說用工業(yè)地產(chǎn)拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，從而拉動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
我想問一下天房集團(tuán)的徐總，大家知道天房集團(tuán)是天津市地產(chǎn)界的航母，以開發(fā)商住地產(chǎn)為主，現(xiàn)在為什么從商住地產(chǎn)又有了這么一個(gè)想法，用產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)拉動(dòng)幾塊正在開發(fā)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)呢？這是大家非常感興趣的。
徐義剛：我剛才介紹當(dāng)中也說到，天房集團(tuán)歷年來都是以建設(shè)住宅為主，剛才王總講到了，現(xiàn)在是進(jìn)軍房地產(chǎn)的好時(shí)期，對(duì)于搞住宅產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)公司來講是冰凍期，覺得可能會(huì)轉(zhuǎn)型做工業(yè)地產(chǎn)，我覺得彭總講的非常好，進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)非常難。如果住宅難度是10%，工業(yè)地產(chǎn)的難度是100%，我們已經(jīng)有了體會(huì)。住宅開發(fā)商在遇到困難的時(shí)候，房子賣不出去了，轉(zhuǎn)過頭來再進(jìn)入一個(gè)更難的行業(yè)，我想天房集團(tuán)進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)不是由于住宅地產(chǎn)不景氣才投資工業(yè)地產(chǎn)的，是因?yàn)樯孀阃恋卣磉^程當(dāng)中遇到了一個(gè)綜合開發(fā)土地的問題，不自覺的進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。這也感受了這次工業(yè)地產(chǎn)的調(diào)整。
從第一輪的工業(yè)點(diǎn)開發(fā)是從珠三角開始的，第二輪工業(yè)開發(fā)是長三角地區(qū)，現(xiàn)在進(jìn)入這個(gè)工業(yè)園，門檻已經(jīng)非常高了，投資不到5000萬、不到3000萬不許進(jìn)入，還有每畝地的投資強(qiáng)度不到300萬，每目的創(chuàng)造的稅收不到100萬不許進(jìn)入，已經(jīng)設(shè)計(jì)了很高的門檻，這些企業(yè)又向環(huán)渤海地區(qū)流動(dòng)，趕上第三次工業(yè)調(diào)整的過程，所以才又趕上在住宅建設(shè)過程當(dāng)中，又涉足土地整理的行業(yè)，這樣又進(jìn)入了巧合工業(yè)地產(chǎn)的行列。
主持人：是順勢而為，也不是我們想象當(dāng)中的完全的市場行為是嗎？您做工業(yè)地產(chǎn)過程當(dāng)中，遇到什么困惑嗎？比如說是否有招商或者有行業(yè)領(lǐng)軍進(jìn)駐的問題？
徐義剛：現(xiàn)在的困惑非常多，剛才彭總說的這種難度本身就是一個(gè)很難逾越的障礙。另外，在資金上，還有很多人很迷惑，你是在做產(chǎn)業(yè)研究為重點(diǎn)還是做招商為重點(diǎn)？這些都是再探討當(dāng)中，沒有做實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)。我們要做實(shí)質(zhì)性的總結(jié)。
主持人：我們先解答您的部分問題，我推薦下一個(gè)幫您解答的人是我們實(shí)際工業(yè)園區(qū)的投資者，而且是比較成熟的開發(fā)商，或者是說從制造商到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資商成功轉(zhuǎn)變的香港快威集團(tuán)的任總。任總，我不太理解突然性從一個(gè)生產(chǎn)性到工業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)變？快威是以產(chǎn)品投資商為主的公司是嗎？
任德華：我非常同意主持人給我們的定位，就是產(chǎn)業(yè)投資商，我們走上這個(gè)過程是非常偶然的過程，我們投資主要是投資科技公司，在2000年左右的時(shí)候，我們下面有一個(gè)重要的板塊，就是投資機(jī)電的板塊，產(chǎn)值已經(jīng)達(dá)到近10個(gè)億，這個(gè)板塊準(zhǔn)確來說是建筑機(jī)電，比如說消防工程、智能化工程等等，這個(gè)板塊已經(jīng)達(dá)到了 10個(gè)億，很偶然的，既然產(chǎn)值已經(jīng)達(dá)到了10個(gè)億，我們需要有一個(gè)自己的生產(chǎn)園區(qū)，我們?cè)谔K州，以上海為兩個(gè)小時(shí)左右選了幾個(gè)地方，在蘇州選了100畝的一個(gè)自用的產(chǎn)業(yè)園，百分之七八十是為我們自己所用，因?yàn)槭畟€(gè)億的產(chǎn)值當(dāng)中八個(gè)億是產(chǎn)品采購，再其中六個(gè)億是標(biāo)準(zhǔn)化采購，所以我們從一個(gè)科技的投資公司一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)到投資產(chǎn)業(yè)園。
投了以后，我們發(fā)現(xiàn)這中間就跟剛才于總講的那樣，實(shí)際上工業(yè)的操作特別是產(chǎn)業(yè)的操作跟房地產(chǎn)的操作不完全一樣，我們覺得是在養(yǎng)兒子，首先是主導(dǎo)企業(yè)在進(jìn)駐，然后是相關(guān)聯(lián)的企業(yè)，我們給相關(guān)聯(lián)的企業(yè)有一個(gè)優(yōu)惠的條件，就是房租不要錢，拿它的產(chǎn)品跟我們換，甚至我們包銷他們的產(chǎn)品，用這種方式換一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，然后帶動(dòng)一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
實(shí)際上企業(yè)特別是中小型企業(yè)，特別是配套的企業(yè)，也特別是高新技術(shù)企業(yè)，生產(chǎn)規(guī)模都不大，一年也就是幾千萬，這樣的企業(yè)最缺的就是人跟錢，我們有一個(gè)專業(yè)的投資公司，就是跟渣打銀行、匯豐銀行合作，現(xiàn)在也跟寧波銀行合作，寧波銀行推出一個(gè)企業(yè)信用卡，他的稅按照1：5的配比解決一些資金的問題。我們?cè)诋a(chǎn)業(yè)園投資的時(shí)候，主要是從原始開始慢慢發(fā)展，我們現(xiàn)在在全國經(jīng)營五個(gè)產(chǎn)業(yè)園，五個(gè)是成熟的，一個(gè)是在西安，一個(gè)是蘇州，是各個(gè)產(chǎn)業(yè)的，其他三個(gè)投資原則受到都是選定一個(gè)龍頭企業(yè)，然后是三位一體，成立一個(gè)龍頭企業(yè)，成立一個(gè)營銷服務(wù)，我們叫做銷售公司。
主持人問我們是產(chǎn)業(yè)投資還是金融投資，作為投資公司來說，資金是商業(yè)機(jī)密，但是我大概可以介紹一下，我們基本上的原則就是前期產(chǎn)業(yè)投資是以我們自投為主，后面把量做起來以后我們會(huì)跟金融產(chǎn)業(yè)資金聯(lián)合，基本上的配比是1：3、1：4左右。謝謝！
主持人：不知道這個(gè)問題能不能回答剛才徐總的困惑，我建議會(huì)后任總和徐總馬上對(duì)接一下。剛才我們談到產(chǎn)業(yè)投資是如何從制造業(yè)轉(zhuǎn)變過來的，任總給了我這一個(gè)詞，就是偶然。我可以這樣理解嗎？就是一個(gè)順時(shí)的行為，徐總是綜合性的開發(fā)商，應(yīng)該是順勢的行為。這里有另外一個(gè)問題給彭博士。
彭博士，我知道清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班辦了幾十屆，總裁班的學(xué)員近800人，遍布全國各地，有這么多開發(fā)區(qū)開發(fā)的商會(huì)的集群，我理解這些一直在商鋪，是什么樣的興趣讓您關(guān)注產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)，特別是我們自己商會(huì)辦了年會(huì)，我們也專門設(shè)立了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的論壇，是什么樣的原因引起了你在這方面的研究和注意呢？
彭銳：謝謝，這是一個(gè)很有意思的問題。更正一下，我們現(xiàn)在可能有近2000多名的學(xué)員。關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)需求也是來自于學(xué)員和會(huì)員的內(nèi)部需求。我們?nèi)コ啥嫉臅r(shí)候，幾個(gè)同學(xué)聯(lián)合拿了一片工業(yè)用地，拿到手以后，最開始的想法很簡單，我認(rèn)為他們是一個(gè)比較好的結(jié)合，他們一共是三個(gè)同學(xué)，一個(gè)同學(xué)是做顧問的，當(dāng)然以前的經(jīng)驗(yàn)是做住宅和商業(yè)地產(chǎn)的策劃、顧問，包括銷售代理，另一個(gè)同學(xué)是做專業(yè)住宅和商業(yè)開發(fā)的，還有一個(gè)同學(xué)是來自金融界的，應(yīng)該說這是一個(gè)資源互補(bǔ)的結(jié)合體，他們一起投資拿了一個(gè)項(xiàng)目。但是接下來他們就傻眼了，就像剛才徐總說的，操作起來遠(yuǎn)比他們想象的復(fù)雜得多，然后就瘋狂的在世界各地考察，因?yàn)樗麄儾桓覄?dòng)，政府問他們什么時(shí)候動(dòng)，他們覺得很棘手，發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)的投資太沖動(dòng)了，太倉促了，后來他們找到我們，問能否給他們一些建議和幫助，我們立即在我們會(huì)員范圍內(nèi)進(jìn)行搜索，我們發(fā)現(xiàn)里面有一部分企業(yè)作為先行者已經(jīng)進(jìn)入了工業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域，包括來自臺(tái)灣的一些會(huì)員，要促成他們的一些交流，在這樣的過程當(dāng)中我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)我剛才也講到了，當(dāng)我們的一些開發(fā)企業(yè)，不管是順勢也好還是順時(shí)也好，因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)土地的感情不像任總從產(chǎn)業(yè)投資方面過來的，他們對(duì)土地有特殊的感情，擺在他們面前有一片土地他們覺得是價(jià)廉物美的，雖然這個(gè)土地性質(zhì)是工業(yè)用地，他們會(huì)產(chǎn)生沖動(dòng)去獲取它。但是接下來就面臨很大的困惑。既然工業(yè)地產(chǎn)水很深，難度很高，我們也是特別迫切的希望給他們一個(gè)建議，因?yàn)樯鐣?huì)發(fā)展到現(xiàn)在的階段，我們必須要進(jìn)行專業(yè)化的分工，這也是非常必要的，特別是對(duì)于我們很多企業(yè)的來講，初次的涉入工業(yè)地產(chǎn)，我們一定要尋找優(yōu)秀的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，像剛才于總那樣的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，幫助他們，與他們合作，這樣的話他們才不會(huì)像原來做住宅和商業(yè)那樣。
主持人：彭博士剛才在演講當(dāng)中提到，作為商會(huì)，我們正在募集一個(gè)產(chǎn)業(yè)投資的基金，我想問一下這個(gè)基金將來投資的規(guī)劃是什么樣的？尤其在工業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資方向是怎樣的？
彭銳：我們這次募集的基金，我們的合作方幾位代表也參加了這次會(huì)議，實(shí)際上這個(gè)基金目前來說倒是沒有對(duì)投工業(yè)還是投住宅做明確的界定，我們主要考慮的是將來的投資是四種方式。
第一種方式是過橋貸款，現(xiàn)在是及其缺欠的年代，很多項(xiàng)目不是缺太多的錢，就缺一兩千萬的，缺錢的時(shí)間也不太長，可能就幾個(gè)月，這幾個(gè)月有這幾千萬這個(gè)項(xiàng)目就可以挺過去，通常的解決方法是民間的借貸，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)很高。第一種方式就是過橋的貸款，我們會(huì)采用股權(quán)回購的方式，我們先通過一種不平等的股權(quán)的收購，簽訂一個(gè)股權(quán)回購的協(xié)議，實(shí)現(xiàn)一種過橋貸款的具體的操作，這是第一類的投資。這類投資在目前的地產(chǎn)冰凍期是最常用的方式。
第二種方式，我們會(huì)考慮投一些比較好的項(xiàng)目的股權(quán)，我們絕對(duì)不會(huì)排除工業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目，也包括住宅和商業(yè)。我們這種投資作為一種純粹的投資，一般的比例我覺得不會(huì)超過30%，我們更多的是作為一種參與方。
第三種方式，不排除以后會(huì)投一些優(yōu)秀的開發(fā)公司或者是綜合性的、專業(yè)性的開發(fā)公司的股權(quán)。
第四種方式，不排除直接投資土地。當(dāng)然這可能需要選擇合適的時(shí)機(jī)，選擇合適的投資對(duì)象。
現(xiàn)在據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在排隊(duì)申請(qǐng)成立的產(chǎn)業(yè)投資基金已經(jīng)有幾百家，以地產(chǎn)為概念的已經(jīng)超過十家了，我們也能夠成為第一批被國家批準(zhǔn)的以地產(chǎn)為投資方向的產(chǎn)業(yè)投資基金。
主持人：非常感謝，我個(gè)人從事這個(gè)行業(yè)前前后后有12年的光景，我之前也在投資機(jī)構(gòu)當(dāng)中負(fù)責(zé)工業(yè)地產(chǎn)的投資工作。我對(duì)投資工業(yè)地產(chǎn)的理解僅限于三個(gè)方面，也就是說工業(yè)地產(chǎn)的投融資的方向只有私募、公募和直接投資這三個(gè)方向。剛才有一個(gè)興奮點(diǎn)，就是賈博士的演講，可以說給我們眾多的從事工業(yè)地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士打了一針興奮劑，為什么這么講？從來沒有過在工業(yè)地產(chǎn)方向給我們提供這么多的融資或投資方式的解答。
下面有請(qǐng)賈博士講解一下，我12年的工作經(jīng)驗(yàn)就積累到現(xiàn)在，賈博士認(rèn)為現(xiàn)階段的工業(yè)地產(chǎn)還有沒有創(chuàng)新的融資方式？如果是融資者和投資者對(duì)接的時(shí)候，融資者應(yīng)該注意一些什么問題？
賈臥龍：謝謝主持人。剛才談到工業(yè)地產(chǎn)如何融資的問題，我想今天在座的幾位嘉賓都談了各自的觀點(diǎn)。我認(rèn)為，作為一個(gè)工業(yè)地產(chǎn)，要想實(shí)現(xiàn)融資，如果想和投資方對(duì)接，如果想吸引商家進(jìn)來，任總談的觀點(diǎn)我非常認(rèn)同。第一就是工業(yè)地產(chǎn)，將來能夠給入住的廠家和商家提供什么，它不是一個(gè)單純的租賃關(guān)系，也不是一個(gè)單純的物業(yè)關(guān)系，你交租金或者你買我的物業(yè)，我認(rèn)為這樣的工業(yè)園不是完整的工業(yè)園，如果你想真正實(shí)現(xiàn)融資，我想首先你要有清晰的定位，就是工業(yè)園區(qū)是干什么的，主要的商家是哪些，一般商家是哪些？如何解決倉儲(chǔ)問題、物流問題等等，和主導(dǎo)城市的產(chǎn)業(yè)對(duì)接問題。這是第一點(diǎn)。
第二點(diǎn)，在資金支付方式和還款方式上是否可以多元化，就是剛才談到的用產(chǎn)品換資金、用產(chǎn)品換項(xiàng)目，這也是一個(gè)非常好的創(chuàng)新
。
第三點(diǎn)，除了物業(yè)、資金的支撐以外，還有一點(diǎn)就是營銷，我跟你建立營銷網(wǎng)絡(luò)，建立標(biāo)準(zhǔn)化，建立全國的通道，這樣的話，我認(rèn)為工業(yè)園首先融資的條件是，當(dāng)你說服投資方的時(shí)候，你如何能拿出這些服務(wù)來，很多投資方就可以跟進(jìn)，就可以和你一起規(guī)劃發(fā)展中的工業(yè)園。為什么剛才談到這些呢？因?yàn)橥顿Y者看的是你的成長，你的工業(yè)園能否升值？升值的前提是什么，它一定有一套科學(xué)的、規(guī)劃的管理、融資渠道、管理渠道和融資渠道。這是剛剛談到的一點(diǎn)。
我剛才演講的時(shí)候談到了，很多時(shí)候都盯著銀行，很多人也盯著國外的老板、盯著國外的投資，但是這些投資對(duì)于一些中小企業(yè)來講有時(shí)候是可望而不可及的，有時(shí)候可以跳出一種思維，除了基金、國外的財(cái)團(tuán)、風(fēng)投以外，假設(shè)說這個(gè)工業(yè)園比較大，有200萬平方米，如果按照一平米3塊錢收租金，一年下來200萬平方米可以達(dá)到幾個(gè)億的租金，通過預(yù)期的穩(wěn)定的收益，這樣可以和風(fēng)投公司進(jìn)行資金捆綁，這就是reits的模式，但是是私募的reits的模式，這是非常有效的。剛才談到用未來的租金收益做投資。
第二種是特別適合做金融租賃模式，國家除了金融機(jī)構(gòu)以外，還有專門的金融租賃公司，它的生存法寶是為企業(yè)解決生產(chǎn)過程當(dāng)中的一些資金困難，通過和金融公司的對(duì)接，廠房已經(jīng)投資設(shè)備的，這就完全有理由相信你，你投入5000萬，設(shè)備就值3000萬，我可以借給你錢，五年內(nèi)還本付息，這種模式對(duì)于很多工業(yè)園區(qū)特別是一些標(biāo)準(zhǔn)化的工業(yè)園區(qū)比較容易實(shí)現(xiàn)的。
當(dāng)然，除此之外，還有很多融資模式，這就要看你的企業(yè)在運(yùn)行過程當(dāng)中到了什么階段，你需要的是過橋基金還是中資基金，你需要的還是成長基金？不同的融資模式的運(yùn)行模塊是不一樣的，因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，總而言之，目前比較困惑我們企業(yè)的工業(yè)園區(qū)，困惑我們企業(yè)的最大的資金問題就是信貸問題。特別是對(duì)房地產(chǎn)，如何解決資金問題進(jìn)行有的融資，我想這是我們將來開發(fā)商最重要的需要思考的工業(yè)地產(chǎn)的課題。
融資之前，我認(rèn)為園區(qū)的規(guī)劃、發(fā)展和它的集群的謀劃也是非常重要的。
主持人：一樣的精彩。第二針興奮劑想有請(qǐng)雅圣投資集團(tuán)的陳總講一下，剛才賈博士解讀的創(chuàng)新的模式，我相信我們是一個(gè)直投的模式，是什么樣的原因，是什么樣的興奮點(diǎn)引起的這個(gè)大投資集團(tuán)的注意呢？
陳總：首先我說一下我們公司的背景。作為日本亞盛集團(tuán)，是一個(gè)所謂的投資銀行，很不幸的雷曼是我們的股東，他倒了，我們進(jìn)入中國大陸比較早，目前股權(quán)投資做了十幾個(gè)項(xiàng)目，不動(dòng)產(chǎn)管理大概有50多億美元的資產(chǎn)規(guī)模。我不知道資產(chǎn)證券化算不算，在這次危機(jī)當(dāng)中虧的比較大。
對(duì)于問題我從三個(gè)方面回答。
第一我覺得地產(chǎn)和金融是密不可分的。從目前的金融危機(jī)來看?；仡櫄v史可以看到，有五次大的金融大危機(jī)，30年代的金融大蕭條就不用說了，第二次是美國銀行的危機(jī)，第三是瑞典銀行歐洲一些國家的危機(jī)，第四是日本銀行，第五次是2007年的次貸危機(jī)。從這幾次來看，大規(guī)模的、尤其是貨幣脫離金本位以后，滿天的無價(jià)值的紙幣到處在飛，推動(dòng)我們了大量的投資，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值暴漲。更多是開發(fā)商，我們感受到了這一輪暴漲帶來我們的影響，隨之到來的是嚴(yán)峻的形勢。所以我說地產(chǎn)和金融密不可分，地產(chǎn)離不開金融。
第二點(diǎn)，地產(chǎn)我們中國發(fā)展的一個(gè)時(shí)代，工業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)當(dāng)中非?？春玫囊环N趨勢。我覺得第一點(diǎn)，中國工業(yè)化進(jìn)程不可逆轉(zhuǎn)，到目前為止，中國的工業(yè)化進(jìn)程已經(jīng)進(jìn)行到一半了。剩下了大概還有很好的勞動(dòng)力需要解決，可以看到我們還有7億農(nóng)民，現(xiàn)在釋放了2個(gè)億，現(xiàn)在還有2個(gè)億沒有辦法就業(yè)，尤其是南方的中小企業(yè)倒閉，大量的人倒閉，工業(yè)地產(chǎn)會(huì)吸收一部分人，尤其是政府的政策引導(dǎo)，就是的主要矛盾就是就業(yè)的人；第二點(diǎn)，就是新政策就是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)，這在相當(dāng)大的程度上給工業(yè)地產(chǎn)提供了無限制的土地供應(yīng)，這可能對(duì)我們的商業(yè)模式和想法都有深遠(yuǎn)的影響，這簡直是一場變革，尤其大量的農(nóng)村勞動(dòng)力是需要安置的。第三點(diǎn)，我覺得是工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)都是適合投資的，我們看到，社會(huì)上的資金找不到出口，股市不行了，普通的地產(chǎn)不行了，持幣在手，不知道怎么做。住宅不適合投資的話，工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)是適合投資的，所以說工業(yè)地產(chǎn)肯定是一個(gè)好的發(fā)展趨勢。
第三點(diǎn)，我個(gè)人的想法是，工業(yè)地產(chǎn)需要有一些新的方式出來，現(xiàn)在金融危機(jī)當(dāng)中，危險(xiǎn)和機(jī)遇是并存的，日本亞盛集團(tuán)是2000年成立的，當(dāng)時(shí)只有60萬人民幣，第二年做了一場資產(chǎn)證券化，就是地產(chǎn)的金融創(chuàng)新，在日本是最有影響力和規(guī)模最大的，從那以后一炮打響，第二年就上市了，到現(xiàn)在已經(jīng)至少有60億美元的規(guī)模了，我想在不到十年的時(shí)候做到現(xiàn)在的程度是一個(gè)很大的跨越。
在工業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中，企業(yè)需要調(diào)整心態(tài)，它需要把工業(yè)地產(chǎn)當(dāng)做實(shí)業(yè)來經(jīng)營。第二點(diǎn)要像科學(xué)的管理一樣，要向嚴(yán)謹(jǐn)化和精細(xì)化發(fā)展。向德國和日本看一下，第三點(diǎn)看一下，要做一下金融的創(chuàng)新，資產(chǎn)證券化在我們國家沒有完整的實(shí)施下來，我們社會(huì)上的資本很大，還需要有出口、需要有出路。從日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)十幾年來看，也是在經(jīng)濟(jì)危機(jī)當(dāng)中逐漸進(jìn)行創(chuàng)新，逐漸走出了陰影，雖然現(xiàn)在大量低價(jià)值的日元套現(xiàn)對(duì)貨幣廉價(jià)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，但是這也是我們需要借鑒的一個(gè)地方。所以我說在工業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中，在經(jīng)營當(dāng)中找到一個(gè)強(qiáng)有力的支撐是非常重要的。
主持人：非常感謝陳總。陳總把本次大會(huì)的主題就已經(jīng)講明了，我這里再贅述一遍。
本次大會(huì)三個(gè)主題核心到今天為止這個(gè)謎團(tuán)都揭開了，在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，工業(yè)地產(chǎn)作為國家主力支持發(fā)展的行業(yè)，一直在保持良好的發(fā)展態(tài)勢，用投資者的話來說，這個(gè)行業(yè)在現(xiàn)在的情況下仍然是適合投資的。這是第一個(gè)需要我們解答的問題。
第二個(gè)問題，工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)過渡到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的時(shí)代，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是大發(fā)展的趨勢，需要大量資金的需求，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要投融資，需要金融和資本的支持，需要金融的創(chuàng)新模式，這是第二個(gè)結(jié)論。
第三個(gè)主題，工業(yè)園區(qū)的發(fā)展其實(shí)已經(jīng)從投資、創(chuàng)建、招商服務(wù)階段過渡到運(yùn)營和綜合服務(wù)管理的階段了，工業(yè)園區(qū)現(xiàn)在比拼的競爭力應(yīng)該是科學(xué)化的運(yùn)營管理，這是一個(gè)成功的關(guān)鍵。 論壇到此結(jié)束，謝謝大家！